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Die Wiener Regierung geht drastisch gegen steigende Mieten vor. Eine neue Bauordnung macht Investoren strenge Vorgaben - und setzt für zwei Drittel aller neuen Wohnungen die Preise fest.

Stadtentwicklungsgebiet Nordbahnhofgelände in Wien

Nahezu in allen Metropolen der Welt steigen die Mieten. Und man kann nichts dagegen tun? Die rot-grüne Regierung der Stadt Wien will beweisen, dass das nicht stimmt. Sie beschließt an diesem Donnerstag eine neue Bauordnung, die einem Paukenschlag gleichkommt.

Mit der Neuregelung will Wien der Teuerung durch drastisch steigende Grundstückspreise entgegenwirken. Als Ursache macht die Politik vor allem Großinvestoren aus, die seit dem Finanzcrash 2008 und in Zeiten niedriger Zinsen in Immobilien ein sicheres und renditeträchtiges Investment sehen.

Diese Investoren will die Regierung in die Pflicht nehmen - oder auch vom Kauf abschrecken.

In der neuen Bauordnung wird es die Widmung "Gebiete für geförderten Wohnbau" geben. Demnach müssen zwei Drittel aller neuen Wohnungen, die künftig gebaut werden, in die Kategorie "geförderte Wohnnutzfläche" fallen, wie es bürokratisch heißt. Die Miete darf hier nicht mehr als fünf Euro netto pro Quadratmeter betragen.

Schon jetzt ist die Stadt Wien mit 220.000 städtischen Wohnungen in Gemeindebauten und weiteren 180.000 städtisch geförderten Genossenschaftswohnungen der größte Immobilieneigentümer und -verwalter der Welt. Deswegen und wegen einer Gesetzeslage, die Mieter relativ stark schützt, sind die Mieten in Wien im Vergleich zu Städten wie München oder Hamburg relativ niedrig.

Doch auch in Wien erwerben Großinvestoren ganze Wohnblöcke und Straßenzüge, renovieren sie und machen daraus Luxuswohnungen oder kaufen Grundstücke und bauen neue Wohneinheiten. Die Kaufpreise sind daher regelrecht explodiert, auch die Mieten dürften in weiterer Folge steigen.

"Grund und Boden sind ein besonderes Gut, das nicht vermehrbar ist"

Verschärft wird die Situation durch den starken Zuzug, den Wien verzeichnet - jährlich etwa 25.000 Menschen, manchmal deutlich mehr, die meisten aus anderen Teilen Österreichs, aber auch aus Deutschland und Osteuropa. Ziel der neuen Bauordnung ist, neuen, leistbaren Wohnraum zu schaffen und einen weiteren Anstieg der Grundstückspreise zu verhindern. "Grund und Boden sind ein besonderes Gut, das nicht vermehrbar ist. Wir Politiker müssen also etwas tun, um leistbares Wohnen langfristig zu sichern", sagt der Wiener Grünen-Politiker Christoph Chorherr.

Das geförderte Wohnen ist ein Wiener Modell, das nach dem Zusammenbruch des Habsburger Reichs in Folge des Ersten Weltkriegs angesichts großer Wohnungsnot von den Sozialdemokraten erfunden wurde. Nach Angaben Chorherrs ist der Anteil des geförderten Wohnbaus in Wien von einst 80 Prozent auf weniger als ein Drittel gesunken. Der soll nun nach dem Willen der Politik wieder steigen.

Betroffen von dem Gesetz sind neue Flächen, die fürs Wohnen ausgewiesen werden. Die Regelung soll stadtweit gelten, Ausnahmen beispielsweise für besonders reiche Viertel soll es nicht geben. Zudem soll sie nur für größere Projekte gelten, nicht für die Aufstockung bestehender Wohnanlagen oder für Einfamilienhäuser.

Das Vorhaben kommt bei großen Bauträgern erwartungsgemäß nicht gut an. Dem Vernehmen nach sehen einige darin einen Angriff auf längst abgeschlossene Grundstückskäufe, die noch nicht für den Bau von Wohnungen freigegeben wurden. Man habe hohe Preise gezahlt, die nicht refinanzierbar seien, wenn jetzt nur fünf Euro Miete pro Quadratmeter für zwei Drittel der Wohnfläche verlangt werden dürften, heißt es.

Bei SPÖ und Grünen entgegnet man, diese Investoren seien selbst dafür verantwortlich, die Preise in die Höhe getrieben zu haben. Nur mit politischen Maßnahmen könne man diesen Anstieg stoppen.

Die konservative ÖVP, in Wien in der Opposition, beklagt zwar auch die steigenden Wohnpreise, doch die Maßnahmen der Stadtregierung gehen ihr zu weit. Von einem "dirigistischen Eingriff" ist die Rede und einer "retrosozialistischen Kampfansage". Nach Ansicht der ÖVP solle von Fall zu Fall entschieden werden, ob geförderter Wohnbau zum Tragen komme. Insgesamt sehe man in der Novelle aber auch "den einen oder anderen guten Ansatz", denn damit werde die Quote leistbarer Wohnungen erhöht.

Rückschlag für Airbnb

Auch der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft sieht die Bauordnung kritisch. Die "Mobilisierung von Bauland" könne dadurch gefährdet werden, warnt Verbandssprecher Klaus Wolfinger in einem Beitrag in der Zeitung "Standard". Für Bauträger würden sich Grundstücke für geförderten Wohnbau nur rechnen, wenn sie sie mit frei vermietbaren Wohnungen querfinanzierten. Sinke der Anteil, rentiere sich der Bau nicht mehr. Der Ehrgeiz der Stadt Wien drohe damit zu einem "Bumerang" zu werden, warnt Wolfinger. Am Ende werde weniger Wohnraum entstehen.Kritik an der Novelle dürfte auch von Kurzzeitvermietern wie Airbnb kommen, denn künftig wird in Wohngebieten die Einrichtung und Kurzzeitvermietung von Ferienwohnungen untersagt. Erlaubt bleibt weiterhin, ein einzelnes Zimmer oder auch die selbst bewohnte Wohnung für kurze Zeit unterzuvermieten.

Grund für dieses Verbot ist, dass durch das Airbnb-Vermietungsmodell in vielen Städten angestammte Mieter aus ihren Wohnungen gedrängt wurden und die Mieten vor allem in innerstädtischen Vierteln dadurch enorm angestiegen sind.

Hasnain KazimVon Hasnain Kazim, Wien